Eigen woning - eindejaarstips 2022

Bent u van plan om binnenkort uw schuldenvrije woning te verkopen zonder direct een nieuwe woning aan te kopen? Misschien is het beter daarmee te wachten tot in 2023. Bij een verkoop vóór 1 januari 2023 telt de ontvangen verkoopsom immers mee in de grondslag van de vermogensrendementsheffing van het jaar 2023 (peildatum 1 januari 2023). Als u de woning bijvoorbeeld op 5 januari 2023 verkoopt, valt de koopsom in 2023 niet in box 3.

Let op!
De verhoging van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2023 kan het wel moeilijker maken om uw eigen woning in 2023 te verkopen tegen de gewenste verkoopprijs. Tenminste, als de koper de woning wil gaan verhuren, want voor eigen woningen verandert het tarief niet.

Overweegt u uw eigen woning, waarop nog een hypotheek rust, te verkopen? En wilt u daarmee wachten tot na de jaarwisseling om zo box 3-belasting te besparen? Dan zal die besparing van box 3-belasting misschien tegenvallen. Na de verkoop valt immers alleen het verschil tussen de verkoopprijs en de som van de verkoopkosten en de af te lossen hypotheek in box 3. Tegenover dit (beperkte) voordeel staat dat per 1 januari 2023 de overdrachtsbelasting voor andere onroerende zaken dan eigen woningen stijgt naar 10,4%. Dat maakt het duurder voor een koper om uw eigen woning over te nemen, tenzij het voor hem ook een eigen woning wordt. Dit kan weer een reden zijn om uw eigen woning toch wel in 2022 te verkopen.

Bereikt u in 2023 de AOW-leeftijd of valt u vanwege een andere reden in 2023 onder een lager belastingtarief? Betaal dan in 2022 nog de hypotheekrente die betrekking heeft op de periode tot 1 juli 2023. U trekt deze rente dan tegen een hoger tarief af, zodat u minder belasting betaalt. Daarnaast is het zo dat het toptarief waartegen u de hypotheekrente kunt aftrekken in 2023 daalt van 40% naar 37%.

Let op!
Voor een langere periode vooruitbetalen is zinloos. Doet u dat toch, dan weigert de inspecteur de vooruitbetaalde rente als aftrekpost voor 2022.

In bepaalde gevallen is het (fiscaal) voordelig om uw eigenwoningschuld deels of volledig af te lossen. Stel bijvoorbeeld dat u nog een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek heeft met een vrij hoge rente. Tegelijkertijd beschikt u over belast vermogen in box 3 dat u niet liquide nodig heeft. Als het rendement op dat vermogen lager is dan wat u netto aan hypotheekrente betaalt, is aflossen waarschijnlijk voordelig. Informeer bij uw bank hoeveel u boetevrij kunt aflossen. Vaak is dat maximaal 10% tot 20% van het oorspronkelijke hypotheekbedrag per jaar. Los vóór 1 januari 2023 af, dan behaalt u hierbij ook een box 3-voordeel.

Let op!
Extra aandacht is nodig als u uw hypotheek aflost met banktegoeden. De regering zal namelijk de vermogensrendementsheffing moeten aanpassen en de verwachting is dat het forfaitair rendement op banktegoeden aan de lage kant zal zijn (0,04% voor 2020). In dat geval is het goed mogelijk dat vervroegde aflossing fiscaal niet voordelig is.

Let op!
Als u in 2022 geen eigenwoningschuld heeft of een eigenwoningschuld die minder bedraagt dan het eigenwoningforfait, krijgt u een aftrek. Die aftrek was aanvankelijk het eigenwoningforfait of het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning. Per saldo was het inkomen uit eigen woning dan nihil. Sinds 2019 wordt die aftrek beperkt. In 2022 is nu 13,33% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning belast. In de komende jaren zal steeds 3,33% extra van het saldo als inkomen worden bijgeteld. In 2023 zal daardoor 16,66% van het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten belast zijn als inkomen uit werk en woning.

Bent u van plan uw eigen woning te laten verbouwen? Ga dan de benodigde verplichtingen aan vóór 1 januari 2023. Zo verlaagt u uw grondslag voor de heffing in box 3.

Let op!
Als u slechts een deel van uw eigen woning verhuurt, blijft in principe de kwalificatie van eigen woning behouden. Maar u betaalt dan wel box 1-belasting over het eigenwoningforfait ten aanzien van het verhuurde deel en over 70% van de ontvangen huur. De betaalde hypotheekrente voor de woning blijft volledig aftrekbaar.

Als een natuurlijk persoon een woning verkrijgt die voor hem als hoofdverblijf gaat dienen, hoeft hij slechts 2% (of soms zelfs geen) overdrachtsbelasting te betalen. Bij het toetsen aan dit hoofdverblijfcriterium mag men nu rekening houden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen na de verkrijging, bijvoorbeeld een overlijden of schenking. Ook onvoorziene omstandigheden die zich voordoen nadat de koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar vóór de levering, zijn mogelijk van belang. Lever daarom een ingevulde verklaring overdrachtsbelasting 'onvoorziene omstandigheden' in bij de notaris.

Let op!
Hierbij is zeer belangrijk dat de verkrijger vóór het moment van de onvoorziene omstandigheid de intentie had om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken, maar door deze omstandigheid hier niet meer toe in staat is.