Eigen woning - eindejaarstips 2018

Als u in 2019 de AOW-leeftijd bereikt of vanwege een andere reden onder een lager belastingtarief, betaal dan in 2018 nog de hypotheekrente die betrekking heeft op de periode tot 1 juli 2019. U betaalt minder belasting doordat u deze rente dan tegen een hoger tarief aftrekt. In ieder geval is het zo dat het toptarief waartegen u de hypotheekrente kunt aftrekken in 2019 daalt van 49,5% naar 49%.

Let op!
Het heeft geen zin om voor een langere periode vooruit te betalen. Doet u dat toch, dan weigert de Belastingdienst de vooruitbetaalde rente als aftrekpost voor 2018.

Let op!
Als u maar weinig hypotheekrente betaalt, kan het door de aftrek vanwege geen of geringe eigenwoningschuld mogelijk zijn dat u beter af zou zijn als u de betaalde hypotheekrente niet zou opgeven. Helaas is dat geen optie, zo heeft het ministerie van Financiën bevestigd: het opgeven van de betaalde eigenwoningrente is verplicht!

Bent u van plan om binnenkort uw schuldenvrije woning te verkopen en niet direct een nieuwe woning aan te kopen? Overweeg daarmee te wachten tot in 2019. Verkoopt u uw woning namelijk vóór 1 januari 2019, dan zal de ontvangen koopsom meetellen in de grondslag van de vermogensrendementsheffing van het jaar 2019 (peildatum 1 januari 2019). Verkoopt u de woning op bijvoorbeeld 5 januari 2019, dan valt de koopsom in 2019 nog niet in box 3.

Soms is het voordelig om uw eigenwoningschuld (gedeeltelijk) af te lossen. Heeft u bijvoorbeeld nog een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek met een vrij hoge rente en belast vermogen in box 3 dat u kunt missen? Als het rendement op dat vermogen lager is dan wat u netto aan hypotheekrente betaalt, is aflossen waarschijnlijk interessant. Informeer hoeveel u boetevrij kunt aflossen. Meestal is dat hoogstens 10% van het (openstaande) hypotheekbedrag per jaar. Als u vóór 1 januari 2019 aflost, behaalt u hierbij een box 3-voordeel.

Let op!
Als u geen eigenwoningschuld heeft of een eigenwoningschuld die minder bedraagt dan het eigenwoningforfait, krijgt u een extra aftrek. Het effect van deze aftrek is dat het saldo van het eigenwoningforfait en de betaalde rente voor maar 3 1/3% in de heffing valt. Dit is wel een versobering ten opzichte van voorgaande jaren, want toen kreeg u een aftrek ter grootte van het resterende saldo. En in de jaren na 2019 zal de extra aftrek steeds met 3 1/3 %-punt dalen.

Als u een flinke eigen woningschuld heeft maar daarover maar een lage rente betaalt, reken dan eens uit of het niet fiscaal voordeliger is om de schuld in box 3 te laten vallen. U verliest dan natuurlijk de renteaftrek in box 1, maar daar staat tegenover dat u minder vermogen heeft in box 3. Als het verschil tussen het forfaitair percentage in box 3 (maximaal 5,38% in 2018 en waarschijnlijk 5,60% in 2019) en het hypotheekrentepercentage groot genoeg is, kan de hypotheek in box 3 best gunstig zijn. Omdat een hypotheekschuld alleen onder strenge voorwaarden kwalificeert als een eigenwoningschuld, hoeft dat niet altijd even moeilijk te zijn. U moet zorgen dat u niet meer aan een van de voorwaarden voldoet. Heeft u bijvoorbeeld de hypotheek afgesloten bij een schuldeiser die geen aangewezen administratieplichtige is (zoals ouders of een eigen B.V.), dan kunt u de voorwaarden voor eigenwoningschuld verbreken door uw informatieplicht te verzaken. Regel dit al in 2018, dan heeft u er al in 2019 profijt van.

Bent u van plan om uw eigen woning te laten verbouwen? Als u dit nog in 2018 regelt en de verplichtingen dus aangaat vóór 1 januari 2019, verlaagt u uw grondslag voor de heffing in box 3.

Als u van plan bent om uw eigen woning te verhuren, stel dit dan uit tot na 1 januari 2019. Zodra u uw eigen woning voor langere tijd verhuurt, is de woning namelijk geen eigen woning meer maar een beleggingspand. Hierdoor gaat de woning van box 1 over naar box 3, waar zij meetelt voor de grondslag voor de box 3-heffing. Even wachten is dan dus verstandig.

Let op!
Verhuurt u vanaf 1 januari 2019 (peildatum), dan telt de woning voor heel 2019 mee voor de heffingsgrondslag voor box 3.

Het kabinet wil per 1 januari 2019 de aftrek van de kosten voor het onderhoud van monumentenpanden afschaffen. In plaats daarvoor komt een subsidieregeling. Dit plan bestaat al langer, maar de staatssecretaris van Financiën heeft de Kamerleden aangespoord om het wetsvoorstel voortvarend te behandelen. Als u in staat bent om het onderhoud nog dit jaar te laten afronden, is het verstandig om deze kans te benutten.