Eigen woning - eindejaarstips 2021

Wie fiscale een woning met overwaarde verkoopt, bouwt daarmee zijn zogeheten eigenwoningreserve (EWR) op. Een EWR verlaagt de hypotheekschuld waarover de rente aftrekbaar is. Onder de huidige wet gaat een EWR bij overlijden van de ene partner over naar de andere partner. Maar vanaf 2022 wordt de regeling rond de EWR hersteld naar de situatie van vóór 2013. Dat betekent dat de EWR weer is gekoppeld aan de persoon van de belastingplichtige en bij overlijden van rechtswege komt te vervallen. Dit geldt eveneens voor de aflossingsstand. Een achterblijvende partner wordt door deze wijzigingen niet onnodig geconfronteerd met het eigenwoningverleden van zijn overleden partner.

Heeft u het voornemen om binnenkort uw schuldenvrije woning te verkopen zonder direct een nieuwe woning aan te kopen? Misschien is het beter daarmee te wachten tot in 2022. Bij een verkoop vóór 1 januari 2022 telt de ontvangen verkoopsom immers mee in de grondslag van de vermogensrendementsheffing van het jaar 2022 (peildatum 1 januari 2022). Als u de woning bijvoorbeeld op 5 januari 2022 verkoopt, valt de koopsom in 2022 niet in box 3.

Als een natuurlijk persoon een woning verkrijgt die voor hem als hoofdverblijf gaat dienen, hoeft hij slechts 2% (of soms zelfs geen) overdrachtsbelasting te betalen. Bij het toetsen aan dit hoofdverblijfcriterium mag men nu rekening houden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen na de verkrijging, bijvoorbeeld een overlijden of schenking. Deze bepaling wordt in 2022 verder versoepeld. Men mag ook rekening houden met onvoorziene omstandigheden die zich voordoen nadat de koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar vóór de levering. Lever daarom een ingevulde verklaring overdrachtsbelasting ‘onvoorziene omstandigheden’ in bij de notaris.

Let op!
Hierbij is van groot belang dat de verkrijger vóór het moment van de onvoorziene omstandigheid de intentie had om de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken, maar door deze omstandigheid hier niet meer toe in staat is.

Vanaf 1 januari 2022 geldt (onder voorwaarden) een vrijstelling van overdrachtsbelasting (OVB) voor de terugkoop van een woning van een natuurlijk persoon. De vrijstelling geldt als de partijen daarmee uitvoering geven aan een verkoopregulerend beding. Denk daarbij aan het volgende. Een aanbieder van woningen verkoopt een woning met (kopers)korting aan een bewoner. Als de aanbieder de woning later op grond van het beding terugkoopt van de bewoner, is het onwenselijk dat de verkrijging van de woning tegen het algemene tarief van 8% is belast. Als de aanbieder de woning daarna doorverkoopt aan een starter, mag de aanbieder deze OVB namelijk niet doorbelasten. Dit zou aanbieders ontmoedigen om door te verkopen aan starters. Dit probleem kunt u omzeilen door pas in 2022 de woning terug te kopen.

Bereikt u in 2022 de AOW-leeftijd of valt u vanwege een andere reden in 2022 onder een lager belastingtarief? Betaal dan in 2021 nog de hypotheekrente die betrekking heeft op de periode tot 1 juli 2022. U trekt deze rente dan tegen een hoger tarief af, zodat u minder belasting betaalt. Daarnaast is het zo dat het toptarief waartegen u de hypotheekrente kunt aftrekken in 2022 daalt van 43% naar 40%.

Let op!
Voor een langere periode vooruitbetalen is zinloos. Doet u dat toch, dan weigert de inspecteur de vooruitbetaalde rente als aftrekpost voor 2021.

In bepaalde gevallen is het (fiscaal) voordelig om uw eigenwoningschuld deels of volledig af te lossen. Stel bijvoorbeeld dat u nog een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek heeft met een vrij hoge rente. Tegelijkertijd beschikt u over belast vermogen in box 3 dat u niet liquide nodig heeft. Als het rendement op dat vermogen lager is dan wat u netto aan hypotheekrente betaalt, is aflossen waarschijnlijk voordelig. Informeer bij uw bank hoeveel u boetevrij kunt aflossen. Meestal is dat maximaal 10% van het (openstaande) hypotheekbedrag per jaar. Los vóór 1 januari 2022 af, dan behaalt u hierbij ook een box 3-voordeel.

Let op!
Als u in 2021 geen eigenwoningschuld heeft of een eigenwoningschuld die minder bedraagt dan het eigenwoningforfait, krijgt u een aftrek. Die aftrek was aanvankelijk het eigenwoningforfait of het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning. Per saldo was het inkomen uit eigen woning dan nihil. Sinds 2019 wordt die aftrek beperkt. In 2021 is daardoor 10% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten eigen woning belast. In de komende jaren zal steeds 3,33% extra van het saldo als inkomen worden bijgeteld. In 2022 zal daardoor 13,33% van het positieve verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten belast zijn als inkomen uit werk en woning.

Bent u van plan uw eigen woning te laten verbouwen? Ga dan de benodigde verplichtingen aan vóór 1 januari 2022. Zo verlaagt u uw grondslag voor de heffing in box 3.

Let op!
Als u slechts een deel van uw eigen woning verhuurt, gaat in principe de kwalificatie van eigen woning niet verloren. Maar u betaalt dan wel box 1-belasting over het eigenwoningforfait over het verhuurde deel en over 70% van de ontvangen huur. De betaalde hypotheekrente voor de woning blijft volledig aftrekbaar.